Av. Hasan Çağrı DULAY
Paylı mülkiyet, bir mal üzerindeki mülkiyet hakkının payları oranında birden çok kimseye ait olması olarak ifade edilebilir.
Daha geniş anlamda paylı mülkiyet; maddi olarak bölüşülmeyen eşya üzerinde yani fiili veya rızai taksim olmadığı sürece, her bir paydaşın paylı mülkiyete konu olan eşya üzerinde, payları oranında ve taşınmazın her zerresini kapsayan mülkiyet hakkının söz konusu olduğu bir mülkiyet türüdür.
4721 sayılı Medeni Kanun’un 688. Maddesinde;
‘‘Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddî olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir. Başka türlü belirlenmedikçe, paylar eşit sayılır. Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur. Pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir.’’ hükmü sevk edilerek her bir paydaşın bölünmemiş bir şeyin tamamına payları oranında malik olacağı düzenlenmiştir.
Ancak paydaşların kullanma ve yararlanmaya ilişkin olarak aksine anlaşmada bulunmaları da mümkün olup aşağıda bu hususlara değinilecektir.
Birçok anlaşmazlığa neden olabilecek paylı mülkiyet ilişkisinde, oluşacak problemleri bertaraf etmek adına tüm paydaşlar kendi aralarında, paylı mülkiyete konu malı kullanma ve yararlanmalarına yönelik olarak o yerin aralarında fiili olarak bölüşülmesi suretiyle anlaşmada bulunabilmektedirler.
Paydaşlar arasında fiili veya harici taksimin yapıldığı durumda, bir paydaşın üçüncü kişiye payını devretmesi durumunda diğer paydaşlar tarafından ön alım hakkının kullanılması ve bu hakkın kullanımına yönelik koşullar üzerinde Yargıtay kararları çerçevesinde yorumlamak gerekecektir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun istikrar kazanmış içtihatları uyarınca;
‘‘Fiili taksime değer verilebilmesi için tüm paydaşlar arasında bu yönde varılmış bir anlaşmanın ya da tüm paydaşların o taşınmaz üzerinde çekişmesiz uzun süren fiili kullanımın bulunması gerektiği hüküm altına alınmıştır.’’
-Burada önemle vurgulanması gereken husus, rızai taksim anlaşmasından ya da fiili kullanma biçiminin oluştuğundan söz edilebilmesi için tüm paydaşların tamamının anlaşmaya katılımının veya tüm paydaşların fiili kullanımın bulunması gerektiğidir. Taşınmazın bir bölümünün paydaşın biri veya birkaçı tarafından uzun süredir kullanılıyor olmasının fiili taksimin varlığını göstermeyeceği açık bir şekilde ifade edilmiştir.
‘‘Taşınmazın kullanma biçimi tüm paydaşlar arasında varılan bir anlaşma ile belirlenmiş ya da fiili bir kullanma biçimi oluşmuş, uzun süre paydaşlar bu durumu benimsemişlerse kayıtta paylı, eylemsel olarak (fiilen) bağımsız bu oluşumun tapuda yapılacak resmî taksime veya ortaklığın satış suretiyle giderilmesine yahut o yerde bir imar uygulaması yapılmasına kadar korunması, "ahde vefa" kuralının yanında TMK'nın 2. maddesinde düzenlenen iyi niyet kuralının da bir gereğidir. Aksi hâlde, pek çok kimse zarar görecek toplum düzeni ve barışı bozulacaktır’’. (Y.H.G.K.2017/14-1762)
İşte böyle bir durumda, yani tüm paydaşlar arasında rızai taksim anlaşmasının ya da tüm paydaşların o taşınmaz üzerinde uzun sürelerce çekişmesiz olarak fiili kullanımının bulunduğu durumda, bir paydaşın payını üçüncü kişiye devretmesi durumunda diğer paydaşlar ön alım hakkını kullanamayacaktır.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2005/10480E-2005/790K. Nolu ilamında da açıkça;
‘‘Dava konusu önalım hakkına ilişkin payların bulunduğu taşınmazın paydaşları tarafından fiilen paylaşıldığının kabul edilebilmesi için her bir paydaşın elinde taşınmazın belirli bir kesiminin bulunması ve uzun süreden beri paydaşların çekişmesiz olarak bu şekilde yararlanmalarını sürdürmeleri gerekir. Olayımızda davalının dışındaki paydaşların taşınmaz üzerinde kullandıkları bir kesimin bulunmadığı anlaşılmış, fiili paylaşma olgusu davalı tarafından kanıtlanamamıştır. Bu durumda her iki paya ilişkin önalım bedelinin depo edilmesi hususunda davacı tarafa önel verilerek, önalım bedelinin süresi içinde depo edilmesi halinde davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken bu husus gözetilmeksizin yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.’’ Şeklinde hüküm kurularak fiilen kullanım için tüm paydaşların elinde taşınmazın belirli bir kesiminin bulunması ve orayı kullanmasının gerektiği açıkça vurgulanmıştır.
Ancak Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2015/13440E-2017/5121K ve 2015/14647E. -2017/5237K. Nolu ilamlarıyla bu durumun aksine karar vererek, tüm paydaşlar tarafından fiilen kullanılan bölümlerin olmasının gerekmeyeceği, ön alım hakkını kullanmak isteyen paydaş (davacı) ile payını üçüncü kişiye satan paydaşın kullandıkları ayrı bölümler var ise bunun yeterli olacağı, diğer paydaşların fiili kullanımın aranmayacağı, böyle bir durumda davacının (ön alım hakkını dayanan paydaşın) davasının reddedilmesinin gerektiği hüküm altına alınmıştır.
Hükmün gerekçesinde taşınmazda 04.03.1997 tarihinde iki katlı iki daireli bahçeli kargir ev olarak kat mülkiyeti kurulmuş ise de, imar uygulaması sonucunda taşınmazda Kepez Belediyesinin paydaş olduğu, Kepez Belediyesi'nin taşınmazda fiilen kullandığı bir yer olmadığı, tüm paydaşları kapsayan fiili taksim olmadığından bu paylaşmaya değer verilmediği belirtilmiş ise de önalım davalarında fiili taksime değer verilmesi için tüm paydaşlar tarafından ayrı ayrı fiilen kullanılan bölümlerin mevcut olması gerekmez. Davacının ve davalıya pay satan kişilerin kullandığı ayrı ayrı bölümler var ise yukarda belirtildiği üzere satıcı zamanında kullanıma karşı çıkmayan, o yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda pay satışı nedeni ile önalım hakkını kullanması TMK'nın 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacaktır; Taşınmazın iki ayrı bağımsız bölüm şeklinde davacı ve davalı tarafından ayrı ayrı kullanıldığı sabit olduğundan davanın reddi gerekir iken kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir. (Yargıtay 14. H.D.2015/13440E-2017/5121K)
Bu karar kanımızca hukuka ve Yargıtay’ın süreklilik kazanan içtihatlarına aykırı olup, her bir paydaşın fiili kullanımının ispatlanamadığı bir durumda ya da davacı veya davalı olsun olmasın birkaç paydaşın fiili kullanımının bulunduğu taşınmaza ilişkin olarak, paydaşların ön alım hakkının kullanılabilmesinin önünde yasal bir engel bulunmadığı gibi aksine düşünmek dürüstlük kuralına aykırılık yaratacaktır.
Yukarıda da değinildiği üzere ancak tüm paydaşlar arasında rızai taksim anlaşması varsa ya da tüm paydaşların o taşınmaz üzerinde uzun sürelerce çekişmesiz olarak fiili kullanımının bulunması halinde bir paydaşın payını üçüncü kişiye devretmesi durumunda diğer paydaşlar ön alım hakkını kullanamayacaktır.
